대출 막힌 전세 시장, 누구도 예외 없던 날
며칠 전 친구가 울상을 지으며 전화를 걸어왔습니다. 전세 만기일인데 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 했다는 겁니다.
알고 보니 6·27 대책 이후 전세퇴거자금대출이 사실상 막혔고, 집주인도 발이 묶였다고 하더군요.
전세 시세는 떨어졌는데, 임대인은 돈이 없고, 임차인은 다음 집 계약도 못 하는 상황.
그런데 정부는 “자력으로 못 돌려줘야 대출 가능”이란 조건만 남겼습니다.
대체 누가, 어떤 기준으로, 언제까지 기다려야 할까요?
오늘은 ‘6·27 대책 여파로 전세보증금 못 돌려받는 사람들’의 이야기를 시작으로, 임차인이 할 수 있는 가장 현실적인 세 가지 대응책을 정리합니다.
전세퇴거자금대출, 대책 이후 93% 급감
정부가 2025년 6월 27일 발표한 ‘6·27 대출 규제 대책’ 이후, 전세퇴거자금대출이 사실상 중단됐습니다.
대책 시행 전엔 한 주 평균 880건이 승인됐지만, 지금은 고작 59건. 15분의 1 토막이 난 셈이죠.
| 구분 | 대책 전 | 대책 후 |
|---|---|---|
| 승인 건수 | 880건 | 59건 |
| 대출 한도 | 최대 2억 이상 가능 | 유주택자 1억 / 다주택자 금지 |
| 현장 반응 | 일부 불안감 | 심사 자체 중단, 혼란 가중 |
저희 가족도 작년에 이 대출로 세입자 보증금을 돌려줬던 경험이 있는데요, 올해 똑같이 하려다 은행에서 퇴짜 맞았다는 지인의 말을 듣고 정말 깜짝 놀랐습니다.
‘자력 반환 불가’ 기준, 도대체 뭐가 기준?
문제는 조건입니다.
정부는 이번 대책에서 ‘자력으로 보증금 반환이 어려운 경우만 대출 가능’하다고 못박았습니다.
하지만 이 조건이 너무 모호하죠.
- 전세 시세가 하락한 경우만 해당되는 걸까?
- 소득이 적은 것도 포함일까?
- 기존 대출이 많으면 해당될까?
금융위, 국토부, 금감원, 은행 모두 명확한 가이드라인 없이 서로 다른 해석을 내놓으면서 결국 은행들은 심사 자체를 멈췄습니다.
은행 창구 직원조차 “지침이 내려올 때까지 승인할 수 없다”고 할 정도니, 지금은 사실상 전세퇴거대출 ‘셧다운’ 상태인 겁니다.
그럼에도 임차인은 준비해야 합니다
집주인이 “대출이 안 나와서 보증금을 못 준다”고 하더라도, 임차인은 계약 만기일에 따라 움직여야 합니다.
아래 세 가지는 기본 중의 기본입니다.
① 전입신고 & 확정일자, 다시 점검하세요
전입신고와 확정일자는 전세보증금 보호의 ‘기초 체력’입니다.
이미 했더라도 등기부등본과 함께 다시 한번 확인해보세요.
이 두 가지가 누락되면 후순위로 밀려 보증금 전액 손해 볼 수도 있습니다.
② 전세보증금반환보증 가입 여부 확인
가입한 줄 알았는데 중간에 갱신 안 했던 경우가 꽤 많습니다.
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 통해 본인 보증 상태를 체크하고, 필요한 경우 지금이라도 추가 가입이 가능한지 문의하세요.
③ 임차권등기명령 신청, ‘살고 있음’ 증명입니다
만기일이 지났는데 보증금을 못 돌려받아 퇴거하지 못했다면, ‘임차권등기명령’을 통해 법적으로 여전히 거주하고 있음을 증명해야 합니다.
그래야 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 지킬 수 있어요.
개인적인 조언: ‘내가 먼저 움직여야 합니다’
저도 몇 해 전, 집주인 대출이 안 나와서 보증금을 늦게 받은 적이 있어요.
그땐 전세보증금반환보증에 가입돼 있었기에 우여곡절 끝에 HUG에서 받아냈지만, 절차는 정말 번거롭고 속 터졌습니다.
요즘은 이런 사례가 더 흔해졌어요. ‘세입자니까 보호받겠지’라는 생각은 위험합니다.
계약 종료 1~2개월 전부터 서류를 정리하고, 집주인과 적극적으로 연락하며 대응해야 합니다.
결론: 대출 막혔지만, 권리는 지킬 수 있습니다
6·27 대책 이후 전세퇴거자금대출은 사실상 멈췄습니다. 임대인도 답답하고, 임차인은 더 불안하죠.
하지만 불명확한 제도 속에서도 세입자가 준비할 수 있는 대응책은 분명히 있습니다.
- 전입신고와 확정일자 재확인
- 보증 가입 상태 확인
- 만기 후 임차권등기명령 신청
돌다리도 두들기며 건너야 하는 시대입니다. 보증금을 지키려면 한 발 앞서 움직이는 게 답이에요.
혹시 이 글을 읽는 분 중 계약 만기가 얼마 남지 않았다면, 오늘 당장 집주인과 연락해서 상황부터 체크해보세요.
전세보증금반환보증은 누가 가입할 수 있나요?
전세 계약 기간 중 계약서와 확정일자가 있으면 세입자 또는 집주인이 가입할 수 있습니다. 단, 임대인이 다주택자인 경우 제한될 수 있으니 HUG에 문의해보세요.
임차권등기명령 신청은 어디서 하나요?
거주지 관할 법원 또는 온라인 ‘전자소송 시스템’을 통해 신청할 수 있습니다. 등기 완료 후에는 퇴거하지 않아도 권리를 보장받을 수 있습니다.
임대인이 보증금 못 줄 때 세입자는 어떻게 해야 하나요?
계약 만기 전후로 전입신고, 확정일자, 반환보증 가입 여부를 점검하고, 임차권등기명령을 신청해 ‘거주 사실’을 법적으로 증명해야 합니다.