거래가 멈춘 시장, 사람들은 어디로 몰리고 있을까?
요즘 서울 아파트 찾기, 많이 답답하신가요. 저도 지인과 주거 이야기를 나눌 때마다 “살 집이 없다”라는 말이 먼저 나오곤 해요. 서울 아파트 매물은 1월 8만8000개 수준이었는데 최근 6만 개 정도로 줄었고, 사실상 3분의 1이 사라졌습니다. 거래도 안 되고, 가격만 버티는 기묘한 시장이죠.
그렇다고 사람들이 주거 욕구를 포기할까요. 아닙니다. 눈은 곧바로 분양권과 입주권으로 향했어요. 청약이 힘들다 보니 당첨된 권리 자체가 ‘새 아파트로 가는 거의 유일한 길’로 여겨지고 있습니다. 결국 해결의 실마리는 공급 정상화, 특히 정비사업이 움직여야 한다는 점에서 찾아볼 수 있어요.
서울 아파트 매물 급감과 분양권 과열
서울 아파트 매물은 2025년 기준 6만 개대까지 감소하며 시장이 꽁꽁 얼어붙었습니다. 매도·매수 모두 숨을 죽인 상황이라 정상적인 매매거래는 줄고, 대신 분양권과 입주권이 사실상 시장의 중심이 됐어요.
예를 들면 노원구 ‘서울원 아이파크’는 분양 당시 “너무 비싸다”는 이유로 미분양까지 났지만 지금은 프리미엄만 3억 원 이상 붙을 정도입니다. 성북구 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’ 역시 당초 청약 미달이었지만 전매제한 해제 시점이 다가오자 거래 문의가 몰리고 있어요.
저도 주변에서 “청약은 탈락하니 분양권이라도 잡아야겠다”라는 말을 심심치 않게 듣습니다. 분양권 자체가 신축 아파트로 가는 거의 유일한 사다리가 된 셈입니다.
- 프리미엄 증가: 수도권 다수 단지에서 2~3억 이상 프리미엄 형성
- 전매제한 해제 효과: 예전엔 규제로 막혔던 시장이 풀리며 수요 폭발
- 청약 난이도 급증 → 분양권 대체 수요 확대
양도세 부담이 만든 왜곡: 다운계약서와 손피 거래의 등장
문제는 양도세입니다. 조정대상지역에서 분양권을 1년~2년 미만 보유하고 매도하면 양도세율이 60%까지 치솟습니다. 프리미엄이 3억 원 붙어도 실제 손에 쥐는 금액은 1억 원 남짓이고, 이를 시장에서는 ‘손피(손에 쥐는 프리미엄)’라고 부릅니다.
이 과정에서 비정상적인 거래 관행도 등장했어요. 다운계약서를 작성하거나 매수자가 세금을 대신 내주는 조건을 붙이는 방식입니다. 정상적인 거래가 왜곡되고 시장은 불투명해지는 결과를 낳았죠.
저 역시 사례를 들으며 “이게 진짜 괜찮은 구조가 맞나?”라고 생각했던 적이 있는데, 이런 방식이 통한다는 사실 자체가 얼마나 세금 구조가 시장 현실을 못 따라가고 있는지 보여줍니다.
| 프리미엄 금액 | 양도세율 | 실제 손에 쥐는 금액(손피) |
|---|---|---|
| 3억 원 | 60% | 약 1억 2천만 원 |
정부가 꺼낸 해법: 모아타운·소규모 정비사업
정부와 서울시는 공급이 막힌 원인을 정비사업 정체라고 판단하고 모아타운, 소규모 정비사업 같은 정책을 적극 밀고 있습니다.
모아타운은 작은 주택들이 모여 있는 동네를 블록 단위로 묶어 일반 아파트 단지처럼 재개발하는 방식입니다. 기존 재개발처럼 부지 크기 기준에 막히지 않고 추진할 수 있다는 점이 특징입니다.
또 하나 흥미로운 변화는 ‘사업성 보정계수’입니다. 공시지가가 낮은 곳일수록 허용 용적률을 높게 주는 방식인데, 실제로 동작구 상도14·15구역은 적용 후 분양 세대가 수십 가구씩 늘어난 사례가 확인됩니다.
- 부지 10만㎡ 미만 동네도 단지 단위 개발 가능
- 사업성 보정계수로 저수익 사업지 개선
- 정비 절벽 해소 목표
용적률 완화: 정비사업이 움직이는 진짜 이유
2028년 5월까지 한시적으로 2종·3종 일반주거지역의 용적률이 법적 상한까지 완화됐습니다. 2종은 200% → 250%, 3종은 250% → 300%로 확대된 것이죠.
원래 상한 용적률을 적용받으려면 증가한 용적률 일부를 임대주택으로 공급해 기부채납해야 했습니다. 하지만 이번 완화로 그 부담이 사라졌고, 사업성은 크게 좋아졌습니다.
이 말은 추진이 멈춰 있던 지역들이 “지금 진입하면 혜택을 누릴 수 있다”는 기대감으로 움직일 수 있다는 뜻입니다. 물론 단기 정책이라 속도가 중요하다는 점도 시장에서는 이미 주목하고 있어요.
- 용적률 = 사업성 → 공급 활성화 기대
- 임대 기부채납 부담 감소
- 2028년 5월까지 적용되는 한시적 제도
결론: 공급 정상화 없이 시장은 계속 비틀립니다
서울 아파트 시장은 지금 매물 부족, 분양권 과열, 거래 왜곡이라는 구조적 문제를 겪고 있습니다. 정부의 모아타운과 용적률 완화는 공급을 움직이기 위한 시도지만 현실 반영까지는 시간이 걸릴 수 있어요.
개인적으로는 “단기 가격 움직임에만 휘둘리지 말고, 정비구역 진입 속도와 공급 일정이 실제로 움직이는지”를 체크하는 게 중요하다고 생각합니다. 특히 분양권 거래는 양도세 구조와 규제 리스크를 꼭 확인해야 실수하지 않을 수 있습니다.
지금 가장 필요한 건 시장을 오래 들여다보는 눈과 정책 변화를 읽는 감각입니다. 이 글이 시장 판단에 조금이라도 도움됐으면 좋겠습니다.
자주 묻는 질문
서울 아파트 매물이 왜 이렇게 줄었나요?
가격이 불확실하고 금리 부담이 커지면서 매도·매수 모두 유보하는 분위기가 커졌습니다. 매물 공급이 줄며 분양권 시장으로 수요가 이동했어요.
전매제한이 풀리면 항상 가격이 오르나요?
그렇진 않습니다. 특정 단지는 입지·수요·호재에 따라 프리미엄이 붙지만, 그렇지 않은 단지는 거래 없이 가격이 정체될 수도 있어요.
소규모 정비사업은 어디서 확인할 수 있나요?
서울시 토지·주택 정보 사이트, 구청 정비사업 공고문을 통해 확인할 수 있습니다. 모아타운 지정 여부도 공개 자료로 안내되고 있습니다.
