아파트 대신 ‘생숙’에 사는 이유와 다가오는 변화
몇 년 전만 해도 ‘레지던스’라는 이름의 생활숙박시설이 부동산 투자와 거주 대안으로 각광받았죠.
청약통장 없이도 분양받을 수 있고, 전매제한도 없어 유연하게 사고팔 수 있었거든요.
거기에 주택이 아닌 비주택으로 분류돼 세금 부담도 적었으니, 많은 사람이 솔깃할 수밖에 없었습니다.
그런데 올해 10월부터 분위기가 바뀝니다. 정부가 용도변경이나 숙박업 신고를 하지 않은 주거용 생숙에 대해 본격적인 현장점검에 나서겠다고 발표했어요.
이 말은 곧 ‘지금 준비하지 않으면 이행강제금 폭탄’이 현실이 될 수 있다는 뜻이죠.
그래서 이번 글에서는 생숙이 무엇인지, 왜 정부가 규제와 완화를 동시에 진행하는지, 그리고 9월까지 꼭 해야 할 절차를 정리해 드립니다.
생활숙박시설이란? 투자 열풍의 이유
생활숙박시설은 호텔 같은 시설과 서비스를 제공하면서 취사까지 가능한 숙박시설입니다.
외국인 장기 체류 관광객을 위해 2012년 도입됐지만, 2017년 이후 부동산 시장이 과열되자 아파트 대체재로 인식되며 투자 열기가 번졌죠.
투자자들이 몰린 주요 이유
- 청약통장·전매제한 없음: 청약가점이 낮아도 분양 가능, 당첨 후 바로 매도 가능.
- 대출 규제 완화: 주택담보대출비율(LTV) 등 규제 적용을 받지 않음.
- 세금 혜택: 건축법 적용으로 ‘비주택’ 분류, 양도세 중과·종부세 제외.
| 항목 | 아파트 | 생활숙박시설 |
|---|---|---|
| 청약통장 필요 여부 | 필요 | 불필요 |
| 전매제한 | 있음 | 없음 |
| 세금 부담 | 양도세·종부세 부과 | 비과세 |
| 대출 규제 | 엄격 | 완화 |
저 역시 몇 년 전 지인을 따라 생숙 투자설명회를 들었는데, 당시 분위기는 ‘이건 놓치면 바보다’라는 말이 나올 정도였어요.
세금 부담이 없다는 말에 마음이 흔들렸던 기억이 납니다.
정부 규제와 완화 정책의 흐름
투기 수요와 형평성 논란이 커지자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 주거용 생숙 사용을 금지했습니다.
하지만 건설 구조 차이로 오피스텔 전환이 어려워 반발이 심했고, 실제 전환 사례는 10% 미만에 그쳤습니다.
규제 완화 주요 내용 (2023년 10월 16일 발표)
- 복도 폭이 1.8m 미만이어도 화재 안전 성능 기준 충족 시 오피스텔 전환 허용
- 주차장 기준 완화
- 이행강제금 부과 유예: 2027년 말까지
규제만 강화할 줄 알았는데, 생각보다 정부가 현실적인 완화책을 내놨다는 점이 흥미로웠습니다.
건물 구조 문제를 해결할 수 있는 길이 열렸으니, 소유자 입장에서는 숨통이 트이는 셈이죠.
9월까지 해야 할 필수 절차
2025년 10월부터 정부 현장점검이 시작됩니다.
숙박업 신고나 오피스텔 전환 신청을 하지 않은 주거용 생숙은 이행강제금 부과 대상이 됩니다.
용도변경 절차
- 지자체에 완화 가이드라인 적용 대상 여부 확인
- 전문 업체를 통한 화재 안전성 확보
- 지자체 사전 확인 결과서 및 화재 안전성 검토 신청서 제출
- 지방 건축위원회 심의·의결 후 최종 신청
신청 기한과 유예 조건
- 9월 말까지 용도변경 의사와 절차 시작 시 2027년까지 유예
- 절차를 전혀 시작하지 않으면 공시가의 10% 이행강제금 부과
제 지인 중 한 명은 6월부터 서류를 준비했는데도 생각보다 절차가 복잡해 시간이 꽤 걸렸다고 하더군요.
마지막 주에 몰려 신청하려다간 놓칠 수 있습니다.
전국 현황과 현장점검 계획
2025년 6월 말 기준, 전국 준공 생숙 14만 1,000실 중 4만 3,000실(30.5%)이 미신고 상태입니다.
국토부는 10월부터 현장점검을 통해 행정조치에 나설 예정입니다.
| 구분 | 총 실수 | 미신고 실수 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 전국 | 141,000 | 43,000 | 30.5% |
결론: 지금 준비해야 하는 이유
생활숙박시설은 한때 투자와 절세의 아이콘이었지만, 규제와 제도 변화로 상황이 바뀌고 있습니다.
9월까지 절차를 시작해야 이행강제금 폭탄을 피할 수 있고, 규제 완화 덕분에 전환이 한결 수월해진 만큼 지금이 마지막 기회일 수 있습니다.
저라면 ‘아직 시간 있겠지’라는 생각은 버리고, 이번 달 안에 지자체 확인부터 시작할 겁니다.
준비하는 데 시간이 꽤 걸리니까요.
혹시 주변에 생숙 소유자가 있다면, 지금 바로 이 소식을 알려주는 것도 좋은 방법입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 생활숙박시설을 계속 주거용으로 쓰면 어떻게 되나요?
10월 이후에도 용도변경이나 숙박업 신고를 하지 않으면 공시가의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다.
2. 오피스텔 전환이 꼭 필요한가요?
주거용으로 계속 쓰고 싶다면 전환이 필요합니다. 규제 완화로 구조 요건이 완화됐으니 이전보다 수월해졌습니다.
3. 숙박업 신고와 오피스텔 전환 중 어떤 게 더 나을까요?
투자 목적이라면 숙박업 신고가, 실거주 목적이라면 오피스텔 전환이 유리합니다. 세금·대출 규제 여부도 함께 고려하세요.
